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不動産投資はピークアウトか?

不動産投資も局地的に

本日は2冊の経済雑誌を買いました。

うち一冊について書きます。

週刊東洋経済 2018年4月21日号 [雑誌](大空室時代が来る! 不動産投資サバイバル)

 

最近は大学や就活についての特集が多い経済誌ですが、これは面白そうだなと思い購入しました。

ブームが一服した不動産投資の現状と今後について30ページ以上の特集でまとめられていました。

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図解や、リアルな体験談などが多く30ページ以上と言えど、読み終えるのはあっという間でした。

内容としては厳しい論調7割:明るいトピック3割で記されていました。

日本銀行は全国のアパートなど貸家の入居戸数が20年をピークに減少すると推計しています。なので、アパート経営が容易な資産運用の手段ではないことは皆様もご存知のはず。

今回は各所にデータが散りばめられていたので、より現実味を持って理解することができました。

特にサラリーマンの不動産オーナーは資本力が乏しいためにローン返済に苦しむケースが取り上げられ、「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会への相談では、直近4年で経済的破綻の理由に投資の失敗が増えている」と記述があります。その「投資の失敗」による破綻の割合は、2013年では2%ですが、2017年では18%にまで増えています。

不動産会社の営業マンはグイグイ提案してくるでしょうが、よく検討しなければローンでレバレッジを効かせている分、破綻の可能性があることを忘れてはいけませんね。

 

少し前ですが、ぼちゃの馬車の問題が世間を賑わせました。

まだスルガ銀行への非難は収まっていません。

本誌の中でもこの話題が赤裸々に記されていますが、スルガ銀行の信用は今後回復するか怪しいですね。

この件に見るように不動産投資も資金だけ投じて業者に任せっきりにできるものではなく、自身での経営や難易度の高い投資として考える必要があると考えられます。

金融機関の言うことも鵜呑みにはできない昨今は、一層に「自身でも調べる」ことに手を抜いてはなりません。

 

P22には「首都圏空室率マップ」がページをまたいで描かれていますが、郊外エリアの空室率の高さは一目瞭然です。

15年の相続増税、16年のマイナス金利により不動産投資がブーム化、それにより都心やその付近のエリアでは着工数が増加し、供給過多状態になったことが理由の一つでしょう。

大学も郊外から都心回帰の傾向に。

記事内に取り上げられた中央大学は八王子キャンパスの一部を人気の文京区に移す方針を掲げたそうです。

しかし、政府は東京一極集中の是正のために東京23区の大学定員を抑制する法案を今国会に提出する始末。

国も焦っている様子がわかります。

しかし、都心から離れた地域の魅力が上昇するとも考えられないので、これもどこまで効果があるのか怪しいですね。

 

ならば、都心なら不動産投資にまだ妙味があるのかと言えば、それも一概にそうとは言えなさそうです。

都心の区ほど価格上昇しており、利回りが小さいです。

本誌に掲載されているデータでは一番価格上昇している区は港区であり、5年前比で40.4%も上昇しております。

ちなみに2位は世田谷区、3位は文京区でした。

利回りが小さいのであれば投資する魅力が弱いですね。

そして、株式投資同様にアップサイドよりもダウンサイドの方が高いものには安易に手をつけ難いです。

株式でも配当や優待利回りが高くても、株価が暴落しては元もこうもありません。

 

ただ、ネガティブな話ばかりでもありません。

P27には高級物件を狙う外国人投資家の事情がまとめられていますが、インバウンドの大きな資金が入る物件もある様子。

日本では宅地建物取引業法によりネットだけで不動産売買契約ができないので、外国人向けの「投資ツアー」が盛り上がっているようです。

以前に当ブログで取り上げた(1400)ルーデンHDも中国人向けに似たようなサービスを展開していたと記憶しています。私は現在、この銘柄を保有しておりませんが、不動産各社も差別化のための創意工夫が見られますね。

記事の中には東急住宅リースの例が取り上げられていました。

同社は、3年前から外国人投資家向けの賃貸管理サービスを提供し、17年度の受託件数は前年度比1.6倍増加とのこと。

旺盛な需要の恩恵を受ける企業や物件もあるといえます。

 

この特集の後半には、6月解禁の民泊や不動産テック企業について、また、個人投資家の失敗談などがまとめられていました。

気になる方は手にとってみてください!

 

不動産投資全体としてはブーム一服ですが、リノベや不動産会社の独自のサービスによりまだまだ価値の高い不動産もあるということがわかりました。

株式投資同様に個別の見極めが重要であり、加えて、経営という視点を加える必要があるのだと考えます。

不動産投資をする場合も、不動産株に投資をする場合も物件の需要(空室率や在庫)や付加価値のあるサービスを提供しているのか要チェックですね。

ご覧頂きありがとうございました!

【参考図書】

週刊東洋経済 2018年4月21日号 [雑誌](大空室時代が来る! 不動産投資サバイバル)