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REITへの投資も選択肢に入れる?

REITとは?

REITとはReal Estate Investment Trust(不動産投資信託)の略称で、リートと言います。

これは投資家から資金を集めたREITの運営母体が、不動産を運用して得た賃料収入等を、投資家に分配する金融商品です。

 

少し噛み砕いて表現します。

いつもと同様にざっくりしているので色々とご了承下さい。

小口でも不動産に投資できる金融商品と私は考えています。

不動産を保有するのは資金面でも管理面でも何かと大変ですね。

しかし、REITであれば私たち投資家から集めたお金で、代わりに不動産を運営してくれます。私たちには投資した口数に応じて賃料等の不動産収入を分配されます。

間接的に不動産のオーナーになれるわけですね。

しかも、株や投資信託と同様に金融商品ですから換金性も高いと言えます。

もう少し細かく言うと、株のように売買できる個別のREITもあれば、REIT投資信託もあります。

実際に証券マン時代のお客様でも、実物の不動産を売却した資金でREITに投資される方もいらっしゃいました。

どちらも利点はもちろんありますが、利便性という上ではREITが上だと判断されたのでしょう。株式同様に市場で売買されているのでいつでも値段をチェックでき、必要ならば必要な分だけ売却できるメリットがあると考えます。

 

近年からメジャーになったREIT

アメリカではずいぶん昔からREITは存在しました。

国内のREIT市場は、2001年に創設されました。

日本ではここ数年前からメジャーになったような気がします。

国内の金利がどんどん低くなり、日銀の金融緩和によりその長期化が確認されたためだと思います。

 

なぜ金利が低いとREITが良いのか?

それはREITという金融商品は、株式など値上がり益を狙うよりも、不動産への投資同様に利回りに注目する金融商品だからです。

REITはミドルリスク、ミドルリターンといわれています。

配当(分配)利回りは株式よりも高く、値動きは株式よりも小さいとされています。

下記のサイトを見ると、全体平均4%近くの分配利回りもあるようです。

f:id:idhry:20180119122057p:plain

引用:http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

 

 

今回は、日本のリート=『J-REIT』を主に説明します。

ちなみに、REITは配当可能利益の90%超を分配することにより法人税が掛からない仕組みなので、利益の多くを内部留保するといった企業のような経営判断は基本的に無いと思います。

 

REIT、再浮上か?

日銀による金融緩和によるゼロ金利化とREITの買い入れの発表があった3,4年前にREIT全体は大変盛り上がりました。

そして、1,2年間のあまり浮かない状態がありました。

しかし、2017年後半から再浮上が始まりそうな気配が見られました。

下記の週足チャートをご覧下さい。

f:id:idhry:20180119121437p:plain

 

少し魅力的に見えるチャートですね。

昨年10月からREITの自社株買いや合併などの発表が続き、見直し買いが入ったと考えます。

そして、一昨日の日経新聞の朝刊にこのような記事がありました。

購読していないので詳細まで見ることができませんでした(笑)

 

REIT「年1~2割上昇」 18年の市場予測
賃料拡大期待根強く 投信の売り、勢い鈍化

2018/1/17付
日本経済新聞 朝刊
 
 

 1月に入り不動産投資信託(REIT)相場が戻り歩調を強めている。市場関係者に2018年の相場見通しを聞いたところ、今後も資金流入が続き、年間で昨年末比1~2割程度上昇するとの見方が多かった。17年は投資信託経由の売りに押されたが、賃料上昇や分配金利回りの高さを手掛かりに海外投資家や地方銀行の買いが入るとの期待が広がっている。…

引用:https://www.nikkei.com/article/DGKKZO25771450W8A110C1EN2000/

 

 

株式市場が盛り上がりを継続するようであれば、資金はそちらに向かい続けるでしょう。

しかし、もし仮にどこかで勢いが弱まる時が来た場合、お金の置き場としてREITを再評価する流れが来る可能性もあるかもしれません。

ちなみに現在、私は全力株式投資中です。

 

利回りが高いREITは?

17日終値ベースで「Kabutan」からREIT高利回りのランキングが出ていました。

ベスト30まで確認される方はKabutanでチェックください。

 

f:id:idhry:20180119112742p:plain引用:注目が高まる【REIT】高利回りベスト30 <割安株特集> 1月17日版 | 特集 - 株探ニュース 

 

  また、分配利回りのランキングを日々確認するには下記サイトが便利です。です。分配金だけの利回りで6%以上のREITもありますね。時価総額など他の項目でも検索できて、便利ですね。 

f:id:idhry:20180119124016p:plain引用:J-REIT銘柄ランキング - JAPAN-REIT.COM

 今後も高い利回りを出せるかどうか、これは重要ですね。分配金の数字だけ見て投資するのはリスクがあるように感じます。『出来高は多いのか』、そのREITが『投資対象にしている不動産はどこにある、どのようなものか』などを確認することも必要ですね。ググればどれも調べることが可能です。

 

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今後のリスクについて

先日1月16日、東証が2017年12月のJ-REITの投資主体別売買統計を発表しました。

主な主体の多くが売越す結果となり、大幅な買越す主体は不在でした。

日銀は安定的に購入しているようですが、12月では投資信託部門が最も多く売越し、個人投資家、民間銀行や海外投資家も売越しでした。

その他金融機関(信用金庫など)は買越しであり、2017年2月から11ヶ月連続で買越しですが、これだけでは弱いです。

現在の投資信託において人気を集めるのは、REIT投信ではなく、株式型投信です。

いまの相場環境を考えれば必然的な流れですね。

今後もREITに買い手が集まらない可能性もあります。

これに関しては利回り商品ですから仕方ないと言えますね。

 

ただ、一番の懸念事項は日銀の動向でしょうか。

日銀の強力な金融緩和などを背景に、日本の長期金利は他国と比べても上がりにくいと考えられ、不動産賃貸市況は悪くありません。

これによりJ-REITは良い環境下にあると言えます。

 

しかし、最近話題になっている日銀の出口戦略懸念はこの環境を脅かすかもしれません。

金利が上がっていけばREIT市況にはネガティブな要素になることはここまでの内容でご理解頂けると思います。

また、可能性は低いですが、日銀のREITの買入枠が小さくなれば、安定的な需要が減るので市場はネガティブに反応するかもしれません。

 

何に投資するにしてもリスクは付き物ですが、常にリスクは何か?と考えることは大切ですね。

投資は自己判断でお願いします。

 

今回は投資の選択肢にREITを入れるアイディアの共有を目的としてまとめました。

ご覧頂きありがとうございました。

【関連図書】

REIT(不動産投資信託)まるわかり! 徹底活用術2017-2018年版 (日経ムック)

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